Как купить квартиру в Сочи и не пожалеть

Поскольку записи в Гугле индексируются, то я решил помочь всем нуждающимся ценными советами, поскольку сам когда-то столкнулся с отсутствием ценной и важной информации по недвижке именно в этом субьекте РФ г. Сочи. Прошел тяготный путь с недвижкой и могу поделиться опытом. Рассматриваем только то, что можно назвать квартирой.

В Сочи есть большой ньюанс, квартиры делятся на два типа (формально даже три):
1) Жилое помещение — та же самая квартира, только в статусе выписки (свидетельства о собственности сейчас отменены) будет Помещение: жилое, цена на квадрат чуть дешевле, чем статус квартиры, и есть ньюансы:
-Обязательно идет доля в земельном участке в дополнение к (жилому помещению (далее как ЖП))
-Как правило, дешевле коммунальные услуги
-Частое отсутствие УК и все исходящее из этого
-Сложности с пропиской могут возникнуть
-При покупке/продажи часто требуется согласие большинства собственников на продажу (а именно отказ от покупки, у них преимущественное право покупки вашего ЖП и доли) по этому дому. То есть, в теории, сделку могут признать недействительной.
-Нерезиденты не могут купить ЖП
-Строительство не выше 4 этажей дома
2) Статус: квартира
Никаких особенностей здесь, как с ЖП, как правило нет.
3) Гараж. В Сочи реально много жилья с отделкой, коммуникациями, пригодных для проживания, в 2-3, а то и больше этажей, но по факту это покупка ГАРАЖА. Реальный многоэтажный гараж. Примеров много по запросу в гугле. Стоимость значительно ниже первых двух вариантов.

СТОИТ ЛИ СВЯЗЫВАТЬСЯ С РИЕЛТОРАМИ?
-Стоит, чтобы просто нахаляву покататься и посмотреть (как правило, интересующие вас) варианты, не более того. Всякие отделы продаж, "застройщики", риелторская шелуха будет Вас возить и убеждать купить именно ту недвижку, которую им выгодно продать. А именно, в 90% случаев: недострой, долгострой, проблемное жилье, дорогое жилье.

О РАЙОНАХ:
Сочи разбит на 4 основных района: Лазаревский (от Магри до Дагомыса), Центральный, Хостинский, Адлерский. Чуть поподробнее о каждом:
ЛАЗАРЕВСКИЙ РАЙОН:
жопа во всех смыслах, брать не рекомендуется. Далеко от аэропорта, невыгодная покупка во всех смыслах за исключением, возможно, Дагомыса. Можно найти жилье от 40т за м2.
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ РАЙОН:
представлен разными микрорайонами:
Донская (ул. Донская, Тимирязева, Пасечная, Целинная и т.п.) — по расположению часто горное (кроме ул. Донской) клоповник из маргиналов, много недружелюбных армян, много жителей так называемых малосемеек (общежитие с комнатками по 15квадратов). В среднем от 50т за м2. Зато развитая инфраструктура.
Центр (ул. Роз, ул. Горького, цветной бульвар, Чайковского, Конституции СССР, мкр Светлана и т.д.) — равнина, почти без гор, приличный район. Дорогое жилье (от 130т за м2)
Макаренко — не самое удачное расположение, много трешевого жилья, бывших уголовников, развитая инфраструктура, рядом Краснодарское кольцо — удобная развязка для движения по городу.

ХОСТИНСКИЙ РАЙОН:
Расположение от Краснодарского кольца и дальше в сторону адлера. Есть много удачных ЖК, стоимость жилья варьируется.
Соболевка — горы, ул. Пятигорская, ул. Лысая гора — не фонтан, зато не сильно далеко от центра.
Бытха — престижный район, но, таки, перенаселен, гора, до моря близко, почти из любого жилья вид на море.
Курортный проспект — тоже удачное расположение, довольно дорогое жилье.

В хостинский район также входит Мацеста, Хоста (не путать), Кудепста. Рассматривать не советую, неликвидное жилье с неудобной транспортной доступностью.

АДЛЕРСКИЙ РАЙОН:
равнина, отличная инфраструктура, рядом аэропорт. Удачно для сдачи. Рядом море. Отличный вариант для покупки жилья, но здесь я не советчик, бываю в этом районе очень редко.

КРАСНАЯ ПОЛЯНА:
горы, выпадает и держится снег, популярен зимой. Большей информацией не располагаю.

Общие советы при покупке:
1) 90% объявлений на Авито: так называемые фонари, с манящими и нереальными ценниками. Даже не пытайтесь оказаться везунчиком, который договорился на покупку квартиры в 5 минутах от моря 50кв за 1.350 с отделкой :)
Искать рекомендую собственников. Удобно это делать через фильтр по слову "собственник", и в приложении Юла (на текущий момент много собственников).
2) Цена в среднем за квадрат реальных объявлений: 70т за м2 без отделки, 100т за м2 с отделкой.
3) Сделку в идеале проводить через нотариуса с видеофиксацией, и соответственно, подготовленными документами о дееспособности сторон и прочих ньюансах.
4) НЕ облизывайтесь на симпатичные варианты ЖК в "предсдаче", "почти сдан", "вводим в эксплуатацию", "строится по 214-ФЗ", "люди уже делают ремонт", "да я сама квартиру здесь купила", "все расхватали еще на котловане, последняя квартира для вас, уже собираются вносить залог".
Покупка в доме, который НЕ СДАН и/или не введен в эксплуатацию — крайне опасна. Здесь долгострои с задержкой на ГОДА, (особенно объекты г. Пруидзе), здесь почти не работает 214ФЗ, долевое строительство и т.п., здесь не достраивается/обманывают с обещаниями в 85% случаев строительства. Сдается 95% объектов (если сдается) с сильным запозданием и огромными нервотрепками для дольщиков. Здесь есть огромный риск, что дом вообще не сдадут в ближайшее десятилетие.
5) Пообщайтесь с соседями в заинтересовавшем вас доме, чтобы узнать все плюсы и минусы
6) Расстояние до моря при переезде на ПМЖ — важный ценообразующий фактор, но актуально только для сдачи.
7) Дом на горе — хардкор для сдачи, и без авто реально тяжело во всех смыслах.
8) В Сочи дорогие стройматериалы везде, покупать только в Краснодар (у Леруа и касторамы есть доставка до Сочи, хоть и не очень гуманная по цене).

PS: Я не риелтор, написал текст как возможное руководство для интересующихся, преследую цель помочь от души всем заинтересованным в покупке жилья в г. Сочи :)